Покупаем квартиру в Одессе: все, что нужно знать

Покупаем квартиру в Одессе: все, что нужно знать

Фото: из открытых источников

Согласно недавно опубликованному Национальным Банком Украины последнему "Отчету о финансовой стабильности", цены на жилую недвижимость в Украине продолжают падать и уже приблизились к критически низкому уровню. Некоторые застройщики даже продают квадратные метры практически по себестоимости. Vgorode разобрался, почем сегодня квартиры в Одессе, в каком районе его выгоднее покупать и  какие условия рассрочки предлагают.

Отметим, что несмотря на строящиеся высотки в Одессе, покупателей на них нет из-за нестабильной экономической ситуации в стране. С января по сентябрь 2017 года года люди взяли ипотечных кредитов только на 963 миллионов гривен. То есть, за кредитные средства куплено чуть больше тысячи квартир. В масштабах всей Украины это очень мало. По этой причине цены на жилье снижаются. Так, по состоянию на сентябрь 2017 года, в новых домах (на первичном рынке) они снизились на 11% в долларовом эквиваленте или на 16% в эквиваленте евро – по сравнению с сентябрем 2016-го. В Одессе цены упали – 5%.


Что дешевле и какой район лучше


Фото: dcfc-lad.livejournal.com

Стоимость недвижимости зависит от площади недвижимости, количества комнат и состояния внутренней отделки. Пустая квартира с черновой отделкой в новом жилмассиве обойдется на порядок дешевле, чем вторичное жилье с современным ремонтом в историческом центре города. Однако и вторичное жилье можно приобрести недорого, но нужно быть готовым потратиться на ремонт. А покупать жилье, пока ни одна из секций дома не сдана в эксплуатацию, на 10-15% дешевле, чем брать квартиру в уже построенном доме. Но это большой риск.  

Как всегда, минимальными являются цены на квартиры, расположенные в спальных районах и на окраине. Стартовая цена на квартиру в центре Одессы едва ли не вдвое превышает стоимость жилья на окраине города. Так, дороже всего будут стоить апартаменты в Приморском районе города — 650-800 долларов за квадратный метр — на жилье в гигантских комплексах на сотни квартир, расположенных в Аркадии, на Большом Фонтане и жилмассиве Таирова. Самые бюджетные предложения можно встретить  на поселке Котовского и в соседних с Одессой городках и селах. Здесь можно найти метры по 500-600 долларов и ниже.

Стоимость "квадрата" в хорошей квартире от строителей обойдется покупателям дороже среднестатистических показателей — от 23 000 гривен. Но сейчас наибольшей популярностью пользуются малометражные квартиры до 50 "квадратов в новых домах и без ремонта. В таких домах один метр может стоить около 13 500 гривен. На цену влияет этаж и вид из окна: с морем всегда дороже. Лучший этаж для покупки в новостройке будет с 5 по 7. Эти этажи раскупаются всегда первыми, так как там самый чистый воздух и в случае пожара - вас легко достанет машина спасателей. Поэтому эти этажи пользуются спросом и чаще дороже, чем квартиры на 10 и выше этажах.

Читайте по теме: Где хуже жить: узнай, какой район одесситы считают самым проблемным


Не новострой




Портал Domik.ua произвел анализ цен на покупку трехкомнатных квартир в домах старого жилого фонда в декабре 2017 года. В Южной части Украины именно в Одессе самые высокие показатели  — $43000. Дороже только в столице. Самые доступные квартиры в старых домах традиционно находятся в спальных районах городов. Чем ближе к центру — тем выше цена за квадратный метр.

В одесских окраинах цены на "двушку" стартуют от 30000, а в центре города уже от 50000.

Отметим, что  квартиры в домах старого жилого фонда часто обходятся дешевле, чем жилье в новостройках. Однако это только  в том случае, если речь идет о жилье без евроремонта, удобств и всяческих изысков. 


Ипотека и рассрочка

Ипотека - это когда вы хотите купить квартиру, но у вас нет нужной суммы и вы закладываете кредитору свое старое жилье в качестве залога, но при этом оставляя имущество в своей собственности. Кредитор, в свою очередь, имеет право реализовать данное имущество в случае невыполнения владельцем своего обязательства.

Например, вы решили оформить ипотечный кредит в Одессе на покупку жилья в новостройке за 750 тысяч гривен. Срок кредита - 10 лет. Это значит, что на момент заключения договора, у вас должно быть около 150-160 тысяч гривен (первый взнос). Дальше вам нужно платить 12 150 гривен в месяц в течение десяти лет. Таким образом вы сможете погашать кредит достаточно длительное время, но переплатите за это 850 тысяч гривен.  Конечно можете взять срок и побольше. Например, 20 или даже 30 лет. Но переплата будет больше в два и три раза.

Можно купить жилье и в рассрочку, но стоит учитывать, что максимальный срок рассрочки в новостроях Одессы - 10 лет. То есть, если вы решите купить 2-комнатную квартиру в спальном районе или однушку в центре за 900 000 гривен, то ежемесячно вам придется платить 7500 тысяч гривен.

Согласно действующим предложениям большинства банков, купить по ипотеке жилье на вторичном рынке не значительно дешевле, чем на первичном. Переплата по ипотечному кредиту на 10 лет на покупку двухкомнатной квартиры за те же 750 тысяч гривен составит 830 тысяч гривен (на 20 тысяч гривен меньше, чем на первичном рынке). При этом первый взнос останется таким же, а вот сумма ежемесячно кредита вырастет до 12 195 гривен. 

Набор документов для получения кредитов стандартный: паспорт, ИНН, справка о доходах за последние полгода.


Как не попасть на жуликов при покупке квартиры в новостройке и о чем нужно помнить

Если вы не уверены в застройщике или он ранее не возводил крупные жилые комплексы, лучше не рисковать и приобрести жилье в доме, который введен в эксплуатацию. Стоимость квадратных метров в построенном доме будет выше на 15-30%, что отпугивает людей с ограниченным бюджетом. Не стоит гнаться за низкой ценой. Следует рассчитать свои возможности правильно, но приобрести жилье без риска. Еще один момент - лучше покупать жилье в новостройке, где в эксплуатацию уже отдано хотя бы 35% квартир.

Первое, что нужно проверить - есть ли у застройщика разрешение на строительство. Всегда обращайте внимание на деятельности компании-застройщика. Например, если на счету у компании несколько крупных комплексов всеукраинского масштаба, то бояться нечего. Наличие финансовой подушки и активов позволяет крупным игрокам завершать начатые объекты. А во всех случаях доведение стройки до конца будет выгоднее, чем заморозка строительства. После заключение договора следует отслеживать строительство по фотоотчетам (они есть на сайте каждого уважающего себя застройщика), а также по видеокамерам и обязательно 3-4 раза съездить на экскурсию в строящийся дом. Экскурсии на стройплощадки ежедневно проводят все застройщики в Одессе бесплатно. Заявки можно подать на сайте фирмы.

Обязательно отслеживайте объем работ и количество рабочих во время экскурсий на стройку. Если на площадке стало меньше рабочих или прекратились работы — это может стать сигналом, что у застройщика начались финансовые трудности и объект на грани заморозки.

Еще один важный момент - оплата. Некоторые застройщики предлагают внести за жилье наличные, давая взамен расписку о получении средств и предварительный договор купли-продажи. Такая сделка незаконна — в Украине наличные финансовые операции допустимы только в пределах 50 тысяч гривен, а свыше — только безнал. При оформлении сделки следите за тем, чтобы цена была зафиксирована в национальной валюте. Это касается и случаев покупки объектов в рассрочку или в кредит.

Особое внимание требуют смарт-квартиры. Согласно санитарным нормам, жилая квартира должна быть не менее 30-ти квадратных метров. Чтобы получить документы на строительство смарт квартир, которые часто меньше, некоторые застройщики обходят закон подменой понятий: не имея права назвать свои помещения квартирами, они именуют их "студиями" или "апартаментами" (такие помещения имеют статус коммерческих). И по окончании строительства покупателя будут ждать "коммерческие" тарифы на коммуналку и проблемы с пропиской. Поэтому, чтобы обезопасить себя, обязательно запросите оригинал проекта застройки и обратите внимание на целевое назначение выбранной вами квартиры.

СМОТРИ ЕЩЕ

Вопрос-ответ: как и кто может бесплатно получить квартиру в Одессе

Битва районов Одессы: плюсы и минусы

Одесситы определили лучшие районы города 

Подписывайтесь на нас в Facebook и в Telegram, чтобы быстрее узнавать все новости и читать наши эксклюзивные обзоры